房屋租賃合同糾紛
【案情簡介】
2007年4月1日，王某與劉某簽訂了《房屋出租賃合同書(shū)》，約定由劉某從2007年4月1日起至2012年4月1日止承租王某位于長沙市天心區友誼路某小(xiǎo)區某棟某号門面。租金爲頭兩年月租爲3280元，後三年月租金爲3500元。租賃合同到期後，王某要求被告鍾某香騰退房屋，但被告劉某卻告知(zhī)王某，早在一(yī)年以年，他就将房屋轉租給袁某。王某又(yòu)多次要求袁某騰退門面，但袁某卻以合同到期前一(yī)年對門面進行了裝修，花費(fèi)了20多萬元裝修費(fèi)爲由要求續租，如不同意續租則要求王某對其裝修進行補償。
【以案說法】
此案是屬于房屋租賃過程中(zhōng)，承租人擅自将門面轉租,以及承租人在租賃期限屆滿後，能否以花費(fèi)巨額的裝修費(fèi)爲由續租或者補償。
一(yī)、房屋轉租問題：根據《中(zhōng)華人民共和國合同法》第二百二十四條“承租人經出租人同意，可以将租賃物(wù)轉租給第三人。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”的規定。承租人未經出租人同意轉租房屋的，出租人有權解除合同，出租人選擇解除與承租人的合同的，轉租合同無效。在本案中(zhōng)，劉某在王某不知(zhī)情的情況下(xià)将房屋轉租給袁某，王某與袁某之間又(yòu)沒有租賃合同關系，且劉某與王某的租賃合同已屆滿終止，故袁某無權繼續使用王某的門面。
二、房屋承租期間的裝修補償問題：根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體(tǐ)應用法律若幹問題的解釋》第十二條“承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持”的規定，房屋承租期間的裝修，在裝修合同屆滿後，承租人無權獲得補償。在本案中(zhōng)，劉某未經王某的同意私自将門面轉租給袁某，袁某未征得王某的同意對門面進行裝修，加之王某與劉某的租賃合同又(yòu)已經屆滿，故袁某無權要求續租，亦無權要求王某對其裝修進行補償。
湖南(nán)律暢律師事務所
鄒新軍律師
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